למה אינפלציה טובה לנו?

למה אינפלציה טובה לנו?

לאחרונה אנחנו רואים עליה באינפלציה בארה"ב וגם בארץ וזה מעלה הרבה חששות בקרב משקיעים -

מה יהיה על הנדל"ן בעקבות עליית האינפלציה? והאם זה זמן טוב לרכוש?

התחושה הזו של חוסר וודאות גורמת לאנשים לעצור "ולשבת על הגדר" במקום לעשות פעולות שיגנו עליהם מפני האינפלציה.

תקופת של עליות מחירים (אינפלציה) גבוהות מאופיינת בעליות בכל הסקטורים – המזון, הדלק, המוצרים, שכר העובדים, חומרי גלם וכו'.

שכל אלו עולים אז בהכרח יעלו גם עלויות הבניה וכשעלויות הבניה מתייקרות אז מחירי הבתים החדשים מתייקרים וכשמחירי הבתים החדשים מתייקרים אז מחירי הבתים בכלל עולים – בהנחה שרוכש נא בין לקנות בית חדש לבין ישן אז אם האלטרנטיבה מתייקרת (הבית החדש) אז הוא יהיה מוכן לשלם יותר גם על בית יש שניה.

אז אנחנו רואים שאינפלציה תמיד גורמת להתייקרות הנדל"ן – האמנם?

בכלכלה כמו בכלכלה אין באמת גרף דו ממדי אחד ויש יותר מהשפעה אחת ולפעמים השפעות סותרות.

אז מה עוד משפיע על מחירי הנדל"ן?

מלבד עלויות הבנייה יש את מחירי השכירות – בתקופה של עליות מחירים אז גם מחירי השכירות עולים וזה מכמה סיבות:

1. התייקרות כללית משפיעה גם על מחירי השכירויות.

2. מחירי הבתים שעלו מרחיקים את האנשים מחלום רכישת הדירה ומשאירים אותם בשוק השכירות וזה יוצר ביקוש נוסף לשכירות.

אם כך, אינפלציה גורמת לעליית מחירי השכירות שעוזרים למחירי הנדל"ן לעלות.

איזה עוד השפעות יש על מחירי הנדל"ן? הריבית.

אחד הכלים המרכזיים שיש לשלטון להאט את עליית המחירים הוא העלאת הריבית.

אנחנו יודעים שעליית הריבית מורידה את מחירי הדירות כי הריבית היא אלטרנטיבת ההשקעה מול נדל"ן ואם האלטרנטיבה משתפרת אז זה מוריד ביקושים לנדל"ן.

אז קיבלנו 3 כוחות מרכזיים שפועלים על מחירי הנדל"ן – שניים גורמים לעלייה ואחד גורם לירידה (במידה ומשתמשים בו – שזה נושא לפוסט אחר לגמרי) והשאלה המרכזית היא "מי ישפיע יותר?"

בואו ננסה את שיטת האלימינציה – מה יקרה אם מחירי הנדל"ן ירדו בעקבות האינפלציה?

מחירי הנדל"ן יורדים ובמקביל עלויות הבנייה עולות? מה לדעתכם יקרה? נכון, סביר להניח שיזמים יפסיקו לבנות כי כבר פחות משתלם לבנות בתים.

היזמים יעצרו את הבניה וזה יגרום לחוסר בשוק הדירות שגורם לעליית מחירים (אל תשכחו שהביקוש תמיד נשאר קשיח) עד לרמה שבה כבר משתלם ליזמים לחזור ולבנות – שוב עליית מחירים.

לכן אנחנו רואים שאינפלציה גורמת לעליית מחירי הנדל"ן (בסבירות גבוהה בטווח הקצר ובוודאות בטווח הארוך).

אנחנו רואים שלרכוש נדל"ן בתקופת אינפלציה עוזר לנו פעמיים:

1. הנדל"ן שומר על ערך הכסף ומגן מפני שחיקה אינפלציונית של ערך הכסף

2. מגדיל לנו את שווי ההשקעה בעקבות עליית מחירים.

נשמע מעניין?

זה עוד כלום – אם לקחתם הלוואה לא צמודה לצורך רכישת הנכס אז גם עליה אתם מרויחים והרבה! אבל נשאיר את זה לפוסט אחר