המדריך המלא למס רכישה, מס שבח – ואיך משיגים פטור?
- David Levy
- 6 בינו׳
- זמן קריאה 3 דקות
כשניגשים לעסקת נדל"ן, רובנו מתרכזים במספרים ה"סקסיים": כמה עולה הנכס? כמה שכירות הוא יכניס? ומה תהיה התשואה השנתית?
אבל יש עוד שותף אחד שנכנס איתנו לכל עסקה, אם נרצה ואם לא. הוא לא משקיע כסף, הוא לא עוזר בשיפוץ, אבל הוא בהחלט מגיע לקחת את החלק שלו ברווחים. קוראים לו מיסוי.
חוסר תכנון מס הוא אחת הטעויות הגדולות ביותר של משקיעים מתחילים. החדשות הטובות? עם תכנון נכון, הכרת החוקים וניצול ההטבות לאוכלוסיות זכאיות – אפשר לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. בואו נעשה סדר.
1. המכשול בכניסה: מס רכישה
מס רכישה הוא מס מדורג שמשלמים למדינה בעת קניית הנכס. גובה המס תלוי בסטטוס שלכם – האם זו הדירה היחידה שלכם, או דירה נוספת.
דירה יחידה: המדינה מעודדת אנשים לקנות קורת גג. לכן, עד סכום מסוים (שמתעדכן מדי שנה, נכון ל-2024/5 סביב ה-1.9 מיליון ש"ח) – יש פטור מלא ממס. מעל הסכום הזה משלמים מס מדורג, נמוך יחסית.
דירה להשקעה: כאן הסיפור שונה. אם יש בבעלותכם כבר דירה (או חלק מדירה), תשלמו מס מהשקל הראשון. נכון להיום, המס מתחיל ב-8% משווי הנכס. זהו סכום משמעותי שחייבים להוסיף לתחשיב עלות העסקה ("עלות כוללת").
רגע, האם מגיעה לכם הנחה? לפני שאתם משלמים 8%, בדקו אם אתם שייכים לאחת מהקבוצות הזכאיות להטבות משמעותיות במס רכישה (לרוב תשלום מופחת של 0.5% בלבד):
עולים חדשים: הטבה משמעותית ברכישת דירה (למגורים או לעסק) ב-7 השנים הראשונות לעלייה.
נכים ועיוורים: בעלי דרגת נכות רפואית לצמיתות של 100% (או 90% בחישוב משוקלל) זכאים להנחה משמעותית ברכישת דירה למגוריהם.
משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה: בני משפחות חללי צה"ל ונפגעי איבה זכאים להנחה במס רכישה ברכישת דירת מגורים.
2. המכשול ביציאה: מס שבח
מכרתם את הדירה ברווח? מזל טוב. המדינה רוצה את החלק שלה בהצלחה. בדומה למס הכנסה - מס שבח הוא מס על רווח ההון – ההפרש בין המחיר שבו קניתם את הדירה למחיר שבו מכרתם אותה.
המס עומד כיום על 25% מהרווח הריאלי. מה זה "ריאלי"? המדינה הוגנת איתנו בנקודה הזו: אם הדירה "התייקרה" רק בגלל שהמדד עלה (אינפלציה) והכסף של כולם שווה פחות – לא תשלמו על זה מס. משלמים רק על הערך האמיתי שנוצר מעבר לעליית המדד.
מתי מקבלים פטור ממס שבח? החוק הישראלי מאפשר פטור מלא ממס שבח בתנאים מסוימים, כשמדובר ב"דירת מגורים מזכה", הכוונה ל:
פטור לדירה יחידה: אם זו הדירה היחידה שלכם, ובמידה שזו דירה חדשה אתם מחזיקים בה לפחות 18 חודשים מיום שבנייתה הסתיימה – לרוב תהיו זכאים לפטור מלא במכירה (עד תקרה של כ-5 מיליון ש"ח).
פטור בירושה: מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? אם המוריש היה זכאי לפטור לו היה מוכר את הדירה בעצמו, גם אתם עשויים להיות פטורים מהמס.
3. הכסף הגדול: איך מקטינים את מס השבח? (גם למשקיעים)
גם אם אתם משקיעים מנוסים שיש להם מספר דירות ולא זכאים לפטור "דירה יחידה", אתם עדיין יכולים להקטין את המס באופן דרמטי. איך? בעזרת ניכוי הוצאות.
מס הכנסה מאפשר לכם לקזז מהרווח את כל ההוצאות שהיו לכם בדרך להשבחת הנכס. ככל ש"הרווח" על הנייר יורד, כך המס יורד.
רשימת הזהב – הוצאות שאסור לשכוח:
שכר טרחת עו"ד: גם בקנייה וגם במכירה.
דמי תיווך: שילמתם למתווך? קבלו חשבונית. זה כסף חזרה בכיס.
מס רכישה: המס ששילמתם בכניסה מוכר כהוצאה ביציאה.
שיפוצים והשבחות: התקנתם מטבח חדש? החלפתם צנרת? הוספתם סורגים או מזגן? כל אלו מורידים את המס.
ריבית על המשכנתא: (בכפוף לתנאים מסוימים וחישובים ספציפיים).
הטיפ החשוב: שמרו כל קבלה וחשבונית. כל קבלה על שיפוץ של 10,000 ש"ח שווה לכם חיסכון של 2,500 ש"ח במיסים ביום המכירה! אל תזרקו ניירת, סרקו אותה ושמרו בתיקייה ייעודית לנכס!
לסיכום
מיסוי מקרקעין הוא לא גזירת גורל, אלא רכיב שצריך לנהל אותו בחוכמה. ההבדל בין משקיע חובבן למשקיע מקצוען הוא לעיתים קרובות היכולת להבין את השורות הקטנות ולנצל את הטבות המס שהחוק מאפשר.
הערה: המידע בפוסט זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או מיסויי פרטני. לפני כל עסקה, חובה להתייעץ עם עו"ד נדל"ן.
תגובות