גילגולו של תלאי: הסיפור האמיתי של תמ"א 38

תמ"א 38, אותה תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נולדה כפתרון יצירתי במדינה שלא מצליחה לנהל תכנון ארוך טווח. אבל כמו כל פתרון שנולד כטלאי – גם היא התגלגלה בין כוונות טובות, אינטרסים עירוניים, ובעיקר הרבה בירוקרטיה. בואו נבין איך היא נולדה, מה השתבש, ולמה כולנו נשלם על זה.

פרק א׳: התלאי הראשון

בתחילת שנות ה-2000, המדינה הבינה שאין לה באמת יכולת לתקצב ולנהל חיזוק מבנים בקנה מידה ארצי. אז נולדה התמ״א – תוכנית מתאר ארצית, שנועדה להעביר את האחריות ליזמים פרטיים.

התיאוריה: יזמים יחזקו בניינים על חשבונם, ובתמורה יקבלו זכויות בנייה והקלות מס. המטרה: "הצלת חיי אדם במקרה של רעידת אדמה עוצמתית".

הבעיה? עלות חיזוק המבנים דומה בכל הארץ, אבל שווי זכויות הבנייה משתנה מאוד. מה שאולי עובד בתל אביב, לא כלכלי בכלל בפריפריה. אפילו בנוסח המקורי נכתב ש"התמריצים אינם בהכרח מכסים את עלויות החיזוק באזורים עם ערך קרקע נמוך".

וכך, נולדה תוכנית ארצית – שמתאימה בפועל רק לשתי ערים: תל אביב וחלקים מירושלים. ולגבי מבני ציבור? פשוט התעלמו. בתי ספר, עיריות, משרדי ממשלה – מחוץ למשחק.

פרק ב׳: תיקונים שלא פתרו

ב-2010 החלו להגיע תיקונים לתוכנית, שניסו להפוך אותה לכלכלית גם בגוש דן. נוספו זכויות בנייה, עוד הקלות, והתמריצים הפכו אטרקטיביים יותר. התחילה תנועה. ערים נוספות נכנסו לתמונה, אבל עדיין – אין זכר לפתרון למבני ציבור.

ולמרות זאת, הרשויות המקומיות נאלצו לראות איך כל זה מתרחש על חשבונן. הרי זכויות בנייה שוות כסף – והרבה. והכסף הזה לא הגיע לקופת העירייה.

איך? בזכות פטור מהיטל השבחה.כלומר – הרשות צריכה לממן את תשתיות הבניין החדש, בלי לקבל תשלום על עליית ערך הקרקע.העיריות, ובמיוחד רמת גן, גילו את זה בדרך הקשה.

פרק ג׳: העיריות עוברות למתקפה

הרשויות הבינו: אם הן רוצות שליטה, ואם הן רוצות כסף – הן צריכות לעקוף את התמ״א.וכאן נכנסה התב"ע המקומית לתמונה.

באמצעות תכנון מקומי חדש, העירייה יכולה לא רק לקבוע את אופי השכונה – אלא גם להחזיר לעצמה את היטל ההשבחה.כלומר, הרשות מתכננת את השכונה בעצמה, מעניקה זכויות בנייה, ונהנית מהכנסות עתידיות.

אלא שכאן הגיעו שתי בעיות:

1. התכנון נשאר מקומי ולא אחיד

2. גם בתכנון החדש – הביצוע בפועל כמעט לא קורה

וזה מוביל לשאלה הבאה.

פרק ד׳: מי משלם את המחיר?

התשובה פשוטה: אנחנו. במזומן, ומראש.

• מראש: התושבים מממנים את תהליך התכנון דרך הארנונה והמיסים.

• במזומן: ברגע שמאושרת תב״ע חדשה, שווי הקרקע עולה – ואתם משלמים היטל השבחה גם אם לא נגעתם בדירה שלכם.

וזה עוד לפני שהועלה טרקטור לשטח.

לרוב, ההיטל משולם עם מכירת הדירה – גם אם הבניין לא יהפוך לפרויקט.עיריית באר שבע, לדוגמה, קבעה שכדי שתוכנית התחדשות תהיה כלכלית, כל דירה שתיהרס צריכה “להוליד” 7–8 דירות חדשות.אבל התב"ע המתוכננת בפועל – מעניקה הרבה פחות. וזה אומר שברוב המקרים – הפרויקט לא יצא לדרך.

לסיכום

תמ״א 38 התחילה מתוך רצון אמיתי להגן על חיי אדם.אבל בדרך – הפכה לתלאי, ואז לעוד תלאי, ואז לעוד אחד.המדינה ויתרה על אחריותה, הרשויות ניסו להחזיר שליטה, והציבור משלם.

האם זו הייתה הדרך היחידה? אולי.האם אפשר לעשות טוב יותר? בטוח. אבל עד אז – כדאי שנבין את כללי המשחק, כי גם אם לא נשתתף – אנחנו נשלם.